Najem bez umowy
 Oceń wpis
   

 Notatka z dyżuru pomocy prawnej

Kiedy byłam jeszcze dzieckiem moja mama zamieszkała ze mną na pięterku domu jednorodzinnego, którego właściciel przebywał za granicą.  Na podstawie ustnej umowy moja mama w zamian za mieszkanie zobowiązała się sprzątać ogród i klatkę schodową oraz dwa razy do roku myć wszystkie szyby w domu. Po śmierci mojej mamy, zamieszkałam na tym stryszku razem ze swoją siostrą. Posesję odziedziczyła wnuczka właściciela, która  poleciła mi pozbyć się z domu psa, na co nie mogę się zgodzić, bo pies  jest do nas przywiązany, a ponadto daje nam poczucie bezpieczeństwa. W tym domu zamieszkuję od 50 lat, czy w związku z tym nie nabyłam tzw. zasiedzenia? Czy właścicielka może nas z tego domu po prostu wyrzucić,  tak jak psa? Elżbieta N.

Z powyższego opisu wynika, że pani Eżbieta zajmuje pomieszczenie w nieruchomości stanowiącej własność prywatną na podstawie umowy najmu.

Jako osoba bliska najemcy pani N. wstąpiła w stosunek najmu, ponieważ zamieszkiwała razem z matką aż do chwili jej śmierci ( art. 691 k.c.).

Okoliczność, że zarówno matka pani Elżbiety, jak również ona osobiście nigdy nie płaciły czynszu w pieniądzach nie prowadzi do nieważności umowy, ponieważ świadczenie wzajemne może być  oznaczone  w świadczeniach innego rodzaju np. poprzez usługę sprzątania lokalu ( art. 659 par. 1 k.c.).

Nabycie własności nieruchomości poprzez zasiedzenie możliwe byłoby,  gdyby Elżbieta N. użytkowała lokal jako posiadacz samoistny, czyli tak jak właściciel ( art. 172 par. 1 k.c. w związku  art 336 k.c. ), a z opisu wynika  była ona jedynie najemcą, czyli posiadaczem zależnym ( art. 336 k.c.).  A więc nabycie własności przez zasiedzenie nie jest możliwe.

Właścicielka nie może wyrzucić najemcy z lokalu np. poprzez wystawienie jej rzeczy na zewnątrz i zmianę zamków. Elżbieta N.podlega ochronie należną najemcy na podstawie art. 690 k.c., a więc przysługuje jej  – między innymi – roszczenie o przywrócenie  utraconego posiadania i o odszkodowanie.

Wypowiedzenie umowy najmu nie wchodzi w grę skoro czynsz jest regulowany na bieżąco    (art. 11 ust.2 pkt.2 ustawy o ochronie lokatorów Dz.U. 2005 r. nr 31, poz.266).

Posiadanie przez najemcę psa może być podstawą do sankcji wynajmującego, tylko w wyjątkowych sytuacjach, gdy fakt ten może być uznany za rażące lub uporczywe wykroczenie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu lub stwarza istotną uciążliwość w korzystaniu z innych lokali w budynku mieszkalnym ( vide art. 685 k.c.).

Komentarze (1)
Umowa przedwstępna bez notariusza
 Oceń wpis
   

 Notatka z dyżury pomocy prawnej:

 

Zamierzam kupić mieszkanie z tzw. drugiego obiegu. Zgłosiłem ofertę w biurze nieruchomości i wkrótce  wybrałem lokal, który mi odpowiada.  Po długich negocjacjach ustalono cenę sprzedaży i wysokość zadatku.  Biuro sporządziło umowę przedwstępną, w dniu umowy wpłaciłem zadatek, zawarcie umowy ostatecznej ma nastąpić w  okresie do 3 miesięcy  u notariusza.  W internecie przeczytałem, że umowa jest nieważna, bo  nie została spisana przez rejenta. Obawiam się że gdy właściciel  sprzeda mieszkanie innej osobie, to nie odzyskam zapłaconego zadatku.

 

Obrót nieruchomościami podlega szczególnej regulacji prawnej, Forma aktu notarialnego wymagana jest zarówno przy umowie przedwstępnej, .jak i przy umowie przyrzeczonej ( art. 158 k.c.).  Pomimo to zdecydowana większość umów przedwstępnych posiada formę pisemną, a nie notarialną.. Dlaczego więc  strony nie  idą do notariusza? Otóż negatywny skutek zaniechania formy szczególnej polega jedynie na tym, że w przypadku odstąpienia od umowy przez jedną stronę, druga strona nie posiada uprawnienia do żądania wykonania umowy. Umowa pisemna wywołuje natomiast wszelkie skutki zobowiązaniowe w niej określone, takie jak np. uprawnienie do żądania  zadatku w podwójnej wysokości  vide wyrok S.N.  z dnia 28.10.2010 r. II CSK 219/2010. W wyroku tym Sąd Najwyższy wskazał, że dopuszczalne jest zawarcie nawet dwóch umów przedwstępnych – pierwsza w formie pisemnej, a druga w formie aktu notarialnego.

Zatem w aktualnej sytuacji, gdy podaż nieruchomości przewyższa popyt – kupujący, który poprzestał  na umowie pisemnej  przyspiesza sobie  czas oczekiwania na kredyt w banku, a sprzedawca cierpliwie czeka.  Pośrednik  w obrocie nieruchomościami nie popełnił błędu, jednakże powinien on poinformować klienta o konsekwencjach niezachowania formy notarialnej, czym jest niemożliwość żądania sprzedania mieszkania jeżeli właściciel odmówi zawarcia umowy przyrzeczonej.

Podobnie jest z umowami deweloperskimi. Zawarcie umowy deweloperskiej bez notariusza nie  prowadzi do nieważności umowy, kupujący otrzyma zwrot poniesionych wydatków,  natomiast nie posiada on szans na wygranie  sprawy o  sądowe przeniesienia własności lokalu    ( wyrok S.A. w Warszawie z dnia 5 czerwca 2007 r. VI ACa 455/2006).

 

Pamiętać należy, że roszczenia z  umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta chyba że sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, wówczas bieg przedawnienia rozpoczyna się od daty uprawomocnienia wyroku ( art. 390 par. 3 k.c.).

 

 

Komentarze (0)
Notatka nie jest testamentem
 Oceń wpis
   

 Notatka z dyżuru pomocy prawnej

Mój ojciec pozostawił  pamiętnik, w którym  napisał że jego wolą jest abym     odziedziczył dom wraz z działką, zaś o  moim bracie w ogóle nie wspomniał.. Zapis został wpisany pod kolejną datą pamiętnika.   Pokazałem ten pamiętnik bratu, ale on nie chce ze mną rozmawiać i zamierza skierować sprawę do sądu, twierdzi on że zapiski, jakie ojciec poczynił w pamiętniku nie stanowią testamentu, ponieważ nie zawierają daty i podpisu. 

Istota sporu pomiędzy spadkobiercami polega na tym czy nabycie spadku powinno nastąpić na podstawie przepisów o dziedziczeniu ustawowym  i w takiej sytuacji obaj bracia otrzymaliby po  ½ schedy, czy też na zasadzie dziedziczenia testamentowego kiedy jeden z braci   otrzymałby cały spadek, natomiast drugi  brat-jedynie zachowek.  Zatem zastosowanie jednej z powyższych zasad dziedziczenia ma dla spadkobierców istotne znaczenie materialne, osoba pominięta w testamencie dążyć będzie do uznania, dziedziczenie powinno nastąpić wg reguły ustawowej.

Do rozważenia pozostaje okoliczność, czy testament holograficzny, czyli  własnoręczny, spełnia wymogi określone w kodeksie cywilnym. Wydawałoby się że sporządzenie takiego dokumentu jest proste.

Art. 949 par. 1 stanowi: „Spadkodawca może sporządzić testament w ten sposób, że napisze go w całości pismem ręcznym, podpisze i opatrzy datą

Jak wykazuje praktyka, spadkodawcy popełniają liczne błędy w czasie sporządzania oświadczenia, do najczęstszych uchybień należy sporządzenie dokumentu w całości lub w części pismem maszynowym. Tak sporządzony testament nie może być podstawą do stwierdzenia dziedziczenia testamentowego, wystarczy że tylko data zostanie napisana pismem maszynowym, aby testament uznać za nieważny ( SN I CK306/2004). .

Zdarzają się przypadki gdy testament jest sporządzony ręcznie, ale przez inną osobę niż spadkodawca, takowy dokument również obciążony jest wadą uniemożliwiającą wykorzystanie go do w postępowaniu spadkowym, albowiem testament może być napisany wyłącznie przez spadkobiercę.

Brak daty na dokumencie można naprawić, ale brak podpisu jest brakiem nieusuwalnym (SN III CZP 90/92)

Podpis spadkodawcy powinien być pod rygorem nieważności  złożony pod oświadczeniem, a nie w innym miejscu (SN III CZP 41/92).

W sytuacji opisanej na wstępie zapiski w pamiętniku nie spełniają wymogów formalnych testamentu, z uwagi na brak podpisu spadkodawcy. Są to w istocie notatki spadkodawcy, które nie stanowią podstawy do zastosowania przepisów kodeksu cywilnego o dziedziczeniu ustawowym ( SN II CSK 243/2009).

Komentarze (0)
Jesteśmy w tyle
 Oceń wpis
   

Rozmowa nawiązana pomiędzy leżącymi na leżakach wczasowiczami  toczyła się ospale. Przyczyną   tego było ogólne rozleniwienie. Leżaki stały przy basenie,  a co  chwilę ktoś wędrował do położonego  o 10 metrów  dalej bufetu i przynosi dla całej grupy drinki, piwo i inne napoje procentowe, bądź nieprocentowe. Co niektóry pławił od czasu do czasu swoje spasione cielsko w basenie, tylko  że nie na długo, pływanie wymaga wysiłku. Więc kilka ruchów w wodzie i z powrotem na leżak

Żelazny temat rozmów polsko-polskich to sytuacja ekonomiczna. Wielokrotnie powtarzany slogan to : jesteśmy w tyle za murzynami.. ech..  i co tu robić…

Aprobata dla tego poglądu został poparta kolejnymi łykami piwska lub ginu z  tonikiem.

Ktoś jednak wyraził wątpliwości  - ja bym nie przesadzał panowie, pamiętacie może ten zakład obróbki diamentów, gdzie  turecki  przewodnik z wielką estymą wskazał na mistrza jubilerskiego, który zarabiałby 5 $ za godzinę.  A jeśli taki mistrz zarabia 5 dolarów, to ile zarabia taki np. kelner, który przygotowuje nam drinki chyba dużo mniej. I kto tu jest za murzynami?  

Dyskusja toczyła się dalej, nikomu się nawet nie chciało chwalić PO i wyzywać PiS, ani omawiać pozycję gospodarczą naszego kraju w stosunku do państw afrykańskich,  omawiono kurs dolara do euro i euro do złotego, co warto kupić, a czego nie. Nadeszła pora obiadowa i wszyscy z wolna ruszyli w stronę hotelowej restauracji.

Komentarze (0)
Najnowsze wpisy
2017-11-12 06:46 500+dla rodziny zastępczej
2017-10-25 08:21 Przekazanie gospodarstwa rolnego nie jest darowizną
2017-09-12 16:46 Zrzeczenie się dziedziczenia
2017-09-06 19:38 Alimenty dla ojczyma
2017-09-05 10:24 Byłem w Korei
Najnowsze komentarze
2017-10-06 00:03
Uparty optymista.:
Klienci b.PZU i obiecane im renty
Jest wyjscie z tej sytuacji.Niektore umowy zawierają klauzurę o możliwości wystąpienia do PZU[...]
2017-04-05 11:39
Wkurzony pomocnik dz:
Klienci b.PZU i obiecane im renty
Tą sprawą powinien zająć się sejm.Takich ludzi jest dużo a PZU Zycie robi sobie z nich[...]
2017-02-18 15:27
Realista:
Błąd urzędnika ZUS
Z tą mafią zus-owsko Sądową należy walczyć nigdy nie można pozostawić sprawy bez doprowadzenia[...]
O mnie
Świętosław Fortuna
Prawo często odbiega od życia. Świętosław Fortuna, radca prawny Kalisz woj. wielkopolskie